案外人明知房屋未依法登记取得房产证依旧受让的，不能排除强制执行

最高法裁判观点：案外人明知房屋未依法登记取得房产证依旧受让的，不能排除强制执行

(2021)最高法民申3814号

本院经审查认为，本案再审审查焦点问题为：国信典当公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。结合本案事实及相关法律规定，本院对上述争议焦点综合评判如下：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”，王涛、柳昭日在尚未取得案涉扩建房屋的产权登记证书情况下,即与国信典当公司就扩建房屋签订以房抵债协议，且国信典当公司对此系明知，故国信典当公司不能依据与其二人签订的以房抵债协议对案涉房屋享有物权期待权，亦不享有足以排除强制执行的民事权利。另，本案系案外人异议之诉案件，审理范围应为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权利，一、二审对国信典当公司不属于案外人异议之诉审理范围的诉请不予审理并无不当。

案件焦点剖析：国信典当公司的权利认定

（一）以房抵债协议与物权期待权

以房抵债协议，从本质上来说，是一种以消灭金钱债务为目的的债的履行方式 。当债务人无法按时清偿金钱债务时，与债权人约定用房屋来抵偿债务。然而，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 这就明确了不动产物权变动是以登记作为生效要件的。在本案中，王涛、柳昭日与国信典当公司签订以房抵债协议，即便该协议是双方真实意思的表示，在房屋产权未完成登记变更至国信典当公司名下之前，国信典当公司仅仅基于这份协议，是不能产生物权期待权的。物权期待权的产生通常需要满足特定条件，如在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有不动产、已支付全部价款等，而以房抵债协议并不天然等同于合法有效的房屋买卖合同，且在未完成登记的情况下，无法突破债权的范畴，去优先对抗其他合法的债权以及强制执行。

（二）法律规定的适用

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的” ，此规定的目的在于维护房地产市场的交易秩序和安全，确保产权明晰，避免因产权不明引发的各种纠纷。在本案里，王涛、柳昭日在尚未取得案涉扩建房屋的产权登记证书的情况下，就与国信典当公司签订以房抵债协议，这显然违反了上述法律规定。而国信典当公司对此情况是明知的，却依然签订协议。这种违反法律规定的行为，使得国信典当公司不能依据该协议获得对案涉房屋的合法权益，更不享有足以排除强制执行的民事权利。因为从法律层面来看，违反了法律的强制性规定，其行为的合法性和有效性就会受到质疑，无法得到法律的充分支持与保护，也就难以在面对强制执行时，主张自己对房屋拥有可以排除执行的权利。

案外人异议之诉审理范围探讨

（一）案外人异议之诉的目的与功能

案外人异议之诉作为执行救济体系中的关键一环，其设置目的具有深刻的法律意义与实践价值 。从执行法律关系的复杂性来看，执行过程中各种权益相互交织，合法权益遭受侵害的风险客观存在。比如在众多执行案件里，执行法院依据形式化审查原则，仅依外观证据判断被执行人责任财产，像仅依据房产登记信息就将登记在被执行人名下但实际所有权存在争议的房屋进行查封，这就极有可能使案外人的合法权益受损 。而案外人异议之诉，就是为案外人提供的一道有力救济防线，是执行法律体系中不可或缺的组成部分。从救济途径的完整性角度分析，当案外人的实体权利受到侵害时，仅仅依靠提出异议和申请复议这种程序权利救济方式是远远不够的，必须赋予案外人提起诉讼的权利，才能为其提供更为全面、充分的程序保障。

案外人异议之诉最直接且关键的功能，在于阻止、排除对执行标的的强制执行，这使其具有形成之诉的性质。例如，在某起执行案件中，法院要对一处房产进行强制执行，案外人主张自己对该房产拥有所有权，通过提起案外人异议之诉，一旦法院支持其诉求，就会直接改变执行的进程，阻止对该房产的执行行为。同时，案外人所主张的实体法律关系，是判断其异议权是否成立的先决问题。在上述案例中，法院需要先查明案外人对房产的实体权利情况，如是否存在合法有效的买卖合同、是否已实际占有使用房屋等，才能判断其异议是否成立，进而作出是否排除执行的判决，这又体现了其兼具确认之诉的功能。

（二）本案审理范围的合理性

在本案中，一、二审对国信典当公司不属于案外人异议之诉审理范围的诉请不予审理，是完全符合案外人异议之诉审理范围规定的。案外人异议之诉主要围绕案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权利展开。在 2021 最高法民申 3814 号案件里，核心争议点在于国信典当公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。国信典当公司若提出与该核心争议无关的其他诉请，比如要求对王涛、柳昭日的其他财产进行处置，或者要求追究某银行在其他业务中的违约责任等，这些明显超出了案外人异议之诉的审理范畴。因为案外人异议之诉的目的不是解决这些广泛的、与执行标的排除执行权利无关的纠纷，而是聚焦于执行标的本身的权益争议。一、二审法院准确把握了这一审理范围的界限，不予审理无关诉请，这不仅使案件的审理更加集中、高效，避免了司法资源的浪费，还能让案件的争议焦点更加突出，有助于法院精准地对案外人异议之诉的核心问题进行审查和判断，从而作出公正合理的裁决 ，充分体现了司法实践中对审理范围的准确把握和严格遵循。